Impuesto Inmobiliario: qué es, cómo se calcula y cuánto aumentará en 2025 en cada provincia

Luego del anuncio de la eliminación o reducción temporal de impuestos, el ministro de Economía, Luis Caputo (La Libertad Avanza), les pidió a las provincias a través de un mensaje en su cuenta de X que “se sumen al esfuerzo” y reduzcan la carga impositiva.

En esta nota repasamos las características del impuesto inmobiliario, un tributo a la propiedad que cobran las provincias y algunos municipios, y te contamos cómo aumentará en cada distrito en 2025.

Qué es el impuesto inmobiliario y cómo se calcula

El impuesto inmobiliario es un tributo que grava a toda la propiedad inmobiliaria en un territorio, y es cobrado por las provincias, la Ciudad de Buenos Aires, y en algunos distritos por los municipios. Se divide en 2 grandes ramas: el inmobiliario urbano (edificado y baldío) y el inmobiliario rural.

Se trata de un impuesto patrimonial: es decir, grava la riqueza de los contribuyentes según el valor de los bienes que posea.

En casi todos los distritos el impuesto inmobiliario urbano se calcula por las siguientes variables:

• La valuación fiscal del inmueble, que en la mayoría de los casos es inferior al valor real de mercado de la propiedad.
• Una base imponible, es decir, un monto a partir del cual se paga el tributo. En algunas jurisdicciones las propiedades de menor valor fiscal están eximidas del impuesto, o pagan un porcentaje menor.
• Las alícuotas que se aplica a esa base. Es decir, un porcentaje sobre la base imponible que define la cuota del impuesto. En algunos casos también incluyen coeficientes vinculado al valor de la tierra que incrementan o morigeran el impuesto a pagar.

La forma en que se calculan esas variables cada año y la manera en que se exponen los datos en los proyectos de ley impositiva de las distintas jurisdicciones no son del todo claros.

En este escenario, Ruido -miembro de la Red Federal de Periodismo e Innovación (RFPI)- reconstró el valor del impuesto inmobiliario en cada una de las jurisdicciones a partir de un relevamiento de los proyectos de leyes impositivas anuales, los sitios web de los organismos recaudadores provinciales y las declaraciones de funcionarios en medios locales.

¿Cuánto recaudan las provincias por el impuesto inmobiliario?

El impuesto Inmobiliario (el urbano y el rural, en conjunto) representan un promedio aproximado del 5% de los ingresos tributarios totales de las provincias, según datos elaborados por el Instituto de Estudios sobre la Realidad Argentina y Latinoamericana (IERAL) que dirige Osvaldo Giordano (ex titular de la ANSES entre diciembre de 2023 y febrero de 2024).

De acuerdo con este trabajo, en el tercer trimestre de 2024 (último dato disponible), la mayor incidencia del impuesto inmobiliario se daba en Córdoba (7,9%), Entre Ríos (7,9%) y Buenos Aires (7,6%), mientras que es pequeña en distritos como Chaco, Chubut, Salta o Santa Cruz.

Sin embargo, la información brindada por las provincias no resulta completa, dado que no se informan con claridad los datos vinculados a los incrementos. A la vez, en las comunicaciones oficiales o en las declaraciones de los funcionarios se sobreexponen otros datos relacionados con el tributo, como descuentos y bonificaciones -por pago adelantado, por abonar de forma digital o por estar al día-, distorsionando los porcentajes reales de los aumentos.

“Ocurre que habitualmente hay un rezago en una situación inflacionaria: el año 1, el fisco provincial va a subir el impuesto en función de la inflación del año cero; o sea, del año anterior”, explicó a Ruido Nadin Argañaraz, doctor en Economía, consultor económico y presidente del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF).

“Entonces, si hay una etapa de inflación creciente, el fisco va a generar un aumento que va a terminar siendo inferior a la inflación del período en el cual va a recaudar ese impuesto. Pero también puede pasar lo contrario: cuando hay una inflación decreciente, que se cobre en función de la inflación pasada provocará que ese impuesto aumente su incidencia en el ingreso de la persona”, dijo Argañaraz, ex subsecretario de Desarrollo en el Ministerio de Hacienda entre 2016 y 2017.

En otras palabras: “Este 2025, donde todo indica que la inflación va a tener un fuerte descenso, si las provincias ajustan los impuestos en función de la inflación del año pasado, ese impuesto va a significar un fuerte aumento de la incidencia en el bolsillo del contribuyente”.

El impuesto inmobiliario, provincia por provincia

Giordano señaló a este medio que con el inmobiliario “hay un problema de fondo, que se reproduce con otros impuestos: por el mismo inmueble se llega a tributar 3 veces: el inmobiliario municipal, el inmobiliario provincial, y el nacional, que es Bienes Personales”.

El economista indicó, además, que “casi ninguna provincia tiene un mecanismo permanente de valuación” de los inmuebles y que “como las valuaciones tienen una variación que no siempre sigue al precio al consumidor o de los salarios, muchas veces se pone un tope. Y ahí se empieza a enredar todo”.

A continuación, un resumen de los incrementos del inmobiliario urbano en cada provincia y en la Ciudad de Buenos Aires. Corrientes, Chaco, Chubut, Formosa, Salta, Santa Cruz y Tierra del Fuego delegaron el cobro del tributo en sus municipios, por lo que, en esos casos, se analizaron los casos de las capitales de esas jurisdicciones.

Provincia de Buenos Aires

En la provincia de Buenos Aires, el Proyecto de Ley Impositiva para 2025 proponía un incremento promedio del 28% en relación al 2024, pero la iniciativa no fue aprobada por la Legislatura bonaerense.

En este escenario, aún no se informó cómo aumentará el tributo. La Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) trasladó el pago de la primera cuota al mes de marzo. Desde el área de Prensa del organismo confirmaron a la RFPI que, ante la falta de una ley impositiva, el primer pago del año no tendrá aumentos con respecto a 2024.

Ciudad de Buenos Aires

La tasa de ABL (que incluye el impuesto inmobiliario y tasas por servicios varios) aumenta según la inflación de 5 meses previos. De esta forma, la primera cuota de 2025 debería aumentar un 236,7% respecto de la primera de 2024, teniendo en cuenta la inflación interanual de agosto de 2024.

Sin embargo, desde 2025 se estableció una reestructuración en la forma de cálculo de la tasa, incorporando un “coeficiente geográfico” por el cual los inmuebles tienen un aumento extra según la zona. A la vez, la Ciudad estableció topes de aumento de acuerdo con la valuación de las propiedades.

Las subas se aplicarán desde el mes de abril, dado que hubo retrasos en la emisión de las boletas de enero, febrero y marzo por las demoras en la aprobación de la ley impositiva.

Santa Fe

El inmobiliario en Santa Fe aumentó desde enero un 22% respecto de la última cuota de 2024. Además, calculará un promedio entre salarios e inflación entre octubre de 2024 y marzo de 2025 y esa suba se aplicará en las cuotas 4, 5 y 6.

Córdoba

El aumento para la anualidad 2025 se aplicó según el último dato de la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) disponible al momento de hacer cálculo para modificar la Ley Impositiva, que en septiembre era del 172%.

La directora de la Dirección General de Rentas de Córdoba, Lucrecia López, reconoció que un 1% de inmuebles tuvo aumentos mayores a 170%.

El resto de las provincias

• Catamarca: según el Boletín Oficial 96, los valores básicos unitarios y las valuaciones fiscales para el Ejercicio 2025 aumentaron un 120%.

• Chaco: es una de las provincias que delegó en los municipios el cobro del Inmobiliario. En Resistencia, las valuaciones entre 2024 y 2025 aumentaron un 75%, de acuerdo con las variaciones reflejadas en las ordenanzas generales impositivas 14.614 y 15.077.

• Chubut: también delegó en los municipios el Inmobiliario. En Rawson, el aumento promedia el 100% respecto de la Tarifaria 2024. En Comodoro Rivadavia la actualización del impuesto inmobiliario fue, en promedio, del orden del 130%, a partir de un revalúo realizado sobre las propiedades.

• Corrientes: también delega en los municipios el impuesto Inmobiliario. En el caso de la Ciudad de Corrientes, la ordenanza Tarifaria 2025 indica una suba de 120%, según Corrientes Hoy, y de 112% según Época. .

• Entre Ríos: la Ley Impositiva 2025 agregó una cuota más en el Inmobiliario urbano. Según las reformas en el Código Fiscal, el incremento se guía por el RIPTE y se aplica en el segundo semestre tomando el dato de abril.

• Formosa: delega en los municipios el impuesto Inmobiliario. En la Ciudad de Formosa, desde el 5 de enero aumentó un 33% respecto de junio. En relación con enero de 2024, el incremento fue del 100%.

• Jujuy: para 2025 se aumentaron un 115% los rangos de las bases imposibles y no se tocaron las alícuotas, según se desprende de la comparación entre las leyes impositivas de 2024 y 2025.

• La Pampa: para 2025 se aumentaron un 130% los rangos de las bases imposibles y no se tocaron las alícuotas según se desprende de la comparación entre las leyes impositivas de 2024 y 2025.

• La Rioja: aumentaron entre un 135% y un 200% las bases imponibles, se quitaron escalas y se modificaron porcentajes. Los montos mínimos subieron entre 70% y 130%, según la comparación entre las impositivas de 2024 y 2025.

• Mendoza: entre la ley impositiva de 2024 y la de 2025 hubo cambios en la valuación de los inmuebles y un plan de detección de mejoras en las propiedades. Según Mendoza Post, las subas efectivas van del 150% al 180%.

• Misiones: luego de tres décadas sin actualización, aumentó el Inmobiliario urbano en Misiones. Los incrementos son superiores al 400% desde bases muy atrasadas.

• Neuquén: aumentos del 130% en las valuaciones sin modificación de alícuotas entre la impositiva 2024 y la impositiva 2025.

• Río Negro: las valuaciones subieron un promedio del 100% entre la ley impositiva de 2024 y la de 2025. El importe mínimo a pagar por una propiedad con mejoras pasó de $ 11.165 a $ 50.000 en el mismo periodo (+348%). El jefe de la Agencia de Recaudación Tributaria dijo que la suba promedia el 140%.

• Salta: delegó en sus municipios el Inmobiliario urbano. La Ciudad de Salta aumentó la Unidad Tributaria (UT) un 157%. Además, las readecuaciones de la UT se harán en función de las variaciones mensuales IPC para la Región Noroeste, que publica INDEC.

• San Juan: la comparación de las leyes impositivas de 2024 y de 2025 no permite saber con algún grado de certeza de cuánto es el aumento anual del tributo. Oficialmente se explicó que San Juan bajó un 8% las alícuotas que se usan para el cálculo del Inmobiliario. Sin embargo, sin saber el aumento de las valuaciones y las fórmulas de cálculo, no hay certeza sobre su impacto en el importe a pagar.

• San Luis: aumentos del 100% en las valuaciones sin modificación de alícuotas entre la impositiva 2024 y la impositiva 2025.

• Santa Cruz: en Santa Cruz, la Provincia delega el cobro del Inmobiliario en las municipalidades. En Río Gallegos, no fue posible hallar en línea el texto de la ordenanza tarifaria 2025. Según señalaron dirigentes opositores en medios locales, el aumento fue del 136%.

• Santiago del Estero: prorrogó el presupuesto, medida que ya se había aplicado en el año anterior. No fue posible encontrar qué cambios hubo para 2025 en las valuaciones de los inmuebles, bases imponibles y alícuotas.

• Tierra del Fuego: delega en los municipios el cobro del Inmobiliario urbano. La ley 1075 de 2016 (nuevo Código Fiscal) lo transfirió a la Provincia, pero se ha ido postergando la aplicación de ese apartado en todos estos años.

• Tucumán: en septiembre de 2023 se aplicó un 13%, que se acumuló al 65% de la primera parte de 2024. La ley impositiva no permite prever qué aumentos se aplicarán en 2025.

Este contenido es parte de la Red Federal de Periodismo e Innovación (RFPI), alianza impulsada por Chequeado que une a medios de 5 regiones del país para contribuir a la expansión del periodismo innovador y contrarrestar los desiertos informativos.